Neben den klassischen Hypothekendarlehen gibt es weitere Finanzierungsmöglichkeiten, welche für manche Bauherren und Immobilienkäufer in Frage kommen.

 

Annuitätendarlehen

 

Volltilger-Darlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, allerdings während der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt wird.

Das sind meisten Hypothekendarlehen. Annuität bedeutet, dass eine regelmäßige zu zahlende monatliche Rate über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gelich bleibt. Diese Rate setzt sich dabei aus einem Zins- und einen Tilgungsanteil zusammen. Diese Zusammensetzung ändert sich allerdings regelmäßig: Durch die fortschreitende Tilgung wird mit jeder Zahlung die Restschuld geringer, auch die noch die Zinsen zu zahlen sind. Weil aber die Rate gleich bleibt, erhöht sich entsprechend laufend der Tilgungsanteil. 

 

 

Volltilger-Darlehen

 

Volltilger-Darlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, allerdings während der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt wird.

Die Rate bleibt garantiert während der gesamten Laufzeit gleich hoch.

Da Banken selten Darlehen mit mehr als 20 Jahren Laufzeit gewähren, muss aber auch die Tilgung entsprechend hoch gewählt werden. Zudem sind bei längeren Laufzeiten in der Regel auch höhere Zinsen fällig.

Bei einem Darlehen über 250.000 Euro mit einem Zinssatz von drei Prozent, das nach zehn Jahren komplett getilgt sein soll, beliefe sich die Tilgung allerdings auf fast neun Prozent. Dies hätte eine Monatsrate in Höhe von gut 2.400 Euro zur Folge – unrealistisch viel für einen typischen Bauherren. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren bis zur vollständigen Tilgung wäre dagegen nur noch ein Tilgungssatz von rund 3,7 Prozent nötig. Die Rate betrüge knapp 1.400 Euro. Bei einem konventionellen Annuitätendarlehen mit drei Prozent Zinsen und einem Prozent Anfangstilgung beliefe sich die Monatsrate zwar lediglich auf rund 830 Euro. Allerdings verlängert sich die Laufzeit – gleichbleibende Konditionen vorausgesetzt – auf über 46 Jahre.

 

Kombi-Darlehen

 

Verschiedene Kreditinstitute bieten Kombinationen unterschiedlicher Darlehensformen an. Weit verbreitet ist eine Kombination aus Annuitätendarlehen und Bausparvertrag. Dabei werden ein tilgungsfreies Darlehen und ein Bausparvertrag abgeschlossen. In den ersten Jahren zahlt der Bauherr Zinsen fürs Darlehen sowie Sparraten für den Bausparvertrag. Sobald dieser zuteilungsreif ist, wird das Darlehen abgelöst. In den restlichen Jahren der Laufzeit wird das Bauspardarlehen abbezahlt. Solche Modelle sind so konstruiert, dass die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant ist. Die Laufzeit beträgt meist über 20 Jahre.

Bisweilen wird kritisiert, dass solche Konstrukte nicht sonderlich transparent sind, da die tatsächliche Verzinsung nicht so einfach ermittelt werden kann, denn Zinssätze fürs tilgungsfreie Darlehen, das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen sind unterschiedlich hoch.

 

 

Variable Darlehen

 

Variable Darlehen machen alle Zinsbewegungen mit – nach oben wie nach unten.

Dabei orientiert sich der Zinssatz in der Regel am Drei-Monats-Euribor-Geldmarktzins. Vertraglich wird bei dieser Finanzierungsmöglichkeit oft ein Zinssatz in Höhe des Euribor-Zinses plus eines Aufschlags vereinbart, der dann in kurzen Zeitintervallen – meist alle drei Monate – angepasst wird. Der Vorteil: Variable Darlehen können kurzfristig gekündigt werden. In Hochzinsphasen haben variable Darlehen Vorteile: Der Immobilienkäufer wartet einfach eine Niedrigzinsphase ab und kündigt dann das variable Darlehen, um dann ein klassisches Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung abzuschließen. In Zeiten niedriger Zinsen sind solche Darlehen aber kaum sinnvoll. Ausnahme: Man erwartet kurzfristig einen Geldsegen und  betrachtet das variable Darlehen als eine Art Zwischenfinanzierung.

Eine Abwandlung des variablen Darlehens ist das Cap-Darlehen: Es ist ein variables Darlehen mit festgelegter Zinsobergrenze.

 

 

Fremdwährungskredite

 

Lange Zeit waren die Zinsen für Darlehen in Schweizer Franken oder japanischen Yen deutlich niedriger als die für Annuitätendarlehen in Deutschland. Das ist in der derzeitigen Niedrigzinsphase nicht mehr der Fall. Selbst wenn es noch kleine Differenzen gibt: Fremdwährungskredite haben erhebliche Risiken, die in keinem Verhältnis zum möglichen Nutzen stehen.

Da ein Fremdwährungskredit in der jeweiligen Währung zurückgezahlt werden muss, besteht bei dieser Finanzierungsmöglichkeit ein Kursrisiko: Steigt der Kurs der fremden Währung, wird der Kredit teurer, da die zu tilgende Darlehenssumme steigt. Bei einem Kursanstieg gegenüber dem Euro um fünf Prozent muss der Darlehensnehmer statt 100.000 Euro dann 105.000 Euro in die fremde Währung umtauschen, um den Fremdwährungskredit zu bedienen. Umgekehrt gilt aber: sinkt der Kurs gegenüber der Fremdwährung, so verringert sich die Restschuld.

Ein Fremdwährungskredit hat also einen stark spekulativen Charakter. In Österreich, wo solche Kredite bis vor ein paar Jahren stark verbreitet waren, wurden sie deshalb für normale Bauherren ohne besonders hohe Bonität verboten. Grund: Zahlreiche Immobilieneigentümer mussten schmerzhafte Verluste hinnehmen.

 

 

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